Kündigungsfristen im Mietvertrag – Was Sie als Mieter oder Vermieter beachten müssen

Sowohl Mieter als auch Vermieter können in Deutschland von großzügigen Kündigungsfristen im Mietvertrag profitieren, die beiden Seiten eine gewisse Sicherheit geben. Das bedeutet aber auch, dass Sie beispielsweise bei einem Umzug auf eine rechtzeitige Kündigung achten sollten. Sonst müssen Sie im schlimmsten Fall sogar zeitgleich Miete für zwei Wohnungen entrichten – das kann also schnell zu einer starken Mehrbelastung führen.

Deswegen kann es ausgesprochen hilfreich sein, sich noch vor einer Kündigung zu allen wichtigen Fristen zu informieren. Dieser Artikel klärt Sie umfassend zu allen Rahmenbedingungen auf, die Sie bei Ihrer fristgerechten Kündigung unbedingt beachten sollten.

Welche Frist gilt für Mieter bei einer Kündigung?

Das Mietrecht kann auf den ersten Blick zwar ein wenig unübersichtlich wirken, aber prinzipiell gelingt Ihnen auch als Leihe problemlos eine fristgerechte Kündigung. Achten Sie dabei vor allem auf die nachfolgenden Punkte, um nicht in die typischen Fallen zu treten.

Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt immer drei Monate

Grundsätzlich beträgt die Kündigungsfrist im Mietvertrag immer drei Monate zum Ablauf des übernächsten Monats. Dabei spielt es für Sie als Mieter keine Rolle, wie lange Sie in der Wohnung gelebt haben. Das ist im Gesetzestext unmissverständlich geregelt (§ 573c Abs. 1 BGB) und lässt eigentlich keinen Spielraum für Interpretationen zu. Einzig beim Zeitpunkt der Kündigung kommt es immer wieder zu Fehlern, weil viele den Text falsch verstehen.

So muss die Kündigung dem Vermieter spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zukommen, um innerhalb der gewünschten drei Monate fristgerecht kündigen zu können. Maßgeblich ist hierbei nicht, wann Sie das Kündigungsschreiben an die Post übergeben haben, sondern wann es den Vermieter erreicht hat. Sollte es zu einer Verspätung kommen, dann bedarf es zumindest keiner erneuten Kündigung, sondern der Zeitpunkt verschiebt sich automatisch um einen Monat.

Beachten Sie unbedingt das richtige Format der Kündigung

Damit die Kündigung auch wirksam ist, muss sie schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und einige formale Anforderungen erfüllen. So muss die Anschrift des Vermieters sowie die Adresse der Mietwohnung mit Stockwerk enthalten sein. Auch der Zeitpunkt, zu dem Sie kündigen, muss unmissverständlich klar sein. Das ist immer der gewünschte Auszugszeitpunkt, also nach Ablauf der dreimonatigen Kündigungsfrist im Mietvertrag.

Sie können ebenfalls um eine Kündigungsbestätigung bitten, doch der Vermieter ist nicht zur Bestätigung verpflichtet. Schließen Sie das Schreiben dann am besten mit einer Bitte zur Kontaktaufnahme ab, damit Sie gemeinsam einen passenden Termin zur Wohnungsübergabe vereinbaren können. Damit die Kündigung rechtswirksam wird, erfordert es natürlich noch Ihre Unterschrift. Es gibt im Internet viele praktische Vorlagen, die eine ordentliche Kündigung erleichtern.

Sichern Sie sich mit einem Zugangsnachweis ab

Oft wohnt der Vermieter weit weg, teilweise vielleicht sogar in einem anderen Bundesland. Es kann also immer wieder zu Verzögerungen bei der Zustellung kommen. Sie sollten die Kündigung also frühzeitig abschicken und sich unbedingt um einen Zugangsnachweis bemühen. Das kann sogar eine begleitende Person sein, die eine persönliche Zustellung an den Vermieter bezeugen kann. Doch im Normalfall kündigen die meisten Menschen auf postalischem Weg.

Das bietet Ihnen auch den Vorteil, dass Sie dank Einschreiben einen einfachen und zuverlässigen Zugangsnachweis haben. Der Postbote vermerkt also das Datum, an dem er den Brief bzw. die Kündigung eingeworfen hat. Dieses Datum ist dann auch maßgeblich, auch wenn der Vermieter seinen Briefkasten womöglich erst eine Woche später leert. Einen Rückschein benötigen Sie nicht, es spielt nämlich keine Rolle, ob der Vermieter den Brief persönlich entgegennimmt oder nicht.

Es kann einen Kündigungsausschluss geben

Ein weiterer wichtiger Punkt kann ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag sein. Dann gibt es ohne Zustimmung des Vermieters keine Möglichkeit, vor Ablauf des vereinbarten Zeitraums ordentlich zu kündigen. Deswegen sollte man solche Vereinbaren natürlich nur dann unterschreiben, wenn man sichergehen kann, auch den kompletten Zeitraum in der Wohnung verbringen zu möchten.

Zudem werden aufgrund des knappen Wohnungsangebots befristete Zeitmietverträge immer beliebter, die ebenfalls die dreimonatige Kündigungsfrist aufheben können. Prinzipiell gelten Verträge mit vereinbarten Zeiträumen immer als kritisch und sollten nur bei absoluter Gewissheit unterschrieben werden. Glücklicherweise stimmen viele Vermieter einer vorzeitigen Auflösung zu, sofern sie dabei keine Mietausfälle zu befürchten haben.

Zwei praktische Beispiele zur ordentlichen Kündigungsfrist

Beispiel #1: Sie möchten Ihre Wohnung zum 31. August 2023 fristgerecht kündigen, um ab dem 1. September eine neue Wohnung beziehen zu können. Das bedeutet, Sie müssen Ihrem Vermieter spätestens bis Samstag, dem 3. Juni, die Kündigung zukommen lassen. Denn Samstag ist ein gewöhnlicher Werktag und zählt bei der Berechnung der Kündigungsfrist wie alle anderen Tage, mit Ausnahme von Sonntagen. Reichen Sie die Kündigung erst am Sonntag oder Montag ein, verschiebt sich der Kündigungszeitpunkt automatisch auf den 1. Oktober.

Beispiel #2: Diesmal möchten Sie einen Monat später, und zwar zum 30. September 2023 kündigen. Folglich müssen Sie die Kündigung unter Berücksichtigung der dreimonatigen Frist in den ersten drei Werktagen des Monats Juli dem Vermieter zustellen. Da der 2. Juli jedoch ein Sonntag ist und somit nicht als Werktag zählt, entfällt dieser bei der Berechnung. Sie können also spätestens zum Montag, dem 4. Juli fristgerecht Ihre Kündigung zustellen – Sie erhalten einen Tag extra, der durch den Sonntag verloren gegangen ist.

Woraus ergeben sich die Kündigungsfristen bei der ordentlichen Kündigung?

Eine ordentliche Kündigung bedeutet, dass Sie den Mietvertrag im Rahmen der Vertragsbedingungen zum vorgesehenen  Zeitpunkt fristgerecht kündigen. Dafür kann es eine gesonderte Vereinbarung geben, sonst gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Im Wesentlichen ist dabei zwischen zwei verschiedenen Arten von Verträgen zu unterscheiden:

- Unbefristete Mietverträge: Mieter müssen in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten, unabhängig davon, wie lange sie in der Wohnung gelebt haben. Wurde im Mietvertrag eine kürzere Frist vereinbart, dann kann ausschließlich der Mieter davon Gebrauch machen. Achten Sie jedoch darauf, dass es keinen Kündigungsausschluss gibt (siehe oben).

- Befristete Mietverträge: Eine ordentliche Kündigung eines befristeten Mietvertrags ist nicht möglich, denn jede Seite kann in diesem Fall auf die Vertragserfüllung bestehen. Sollte es dennoch dazu kommen, dass Sie vorzeitig ausziehen müssen, dann können Sie sich womöglich mit dem Vermieter direkt einigen. Oft stimmt dieser einer Auflösung zu, wenn ein passender Nachmieter bereit steht.

Gibt es besondere Fristen für Mieter?

Es kann abweichende Kündigungsfristen bei Mietverträgen geben, solange ein sogenannter Sonderkündigungsgrund vorliegt. Diese gelten sogar dann, wenn ein Kündigungsausschluss im Vertrag geregelt ist und auch bei befristeten Mietverträgen. Das kann Ihnen als Mieter einen alternativen Ausweg geben, falls der Vermieter einer Auflösung nicht zustimmen sollte.

Beachten Sie unter anderem die folgenden Gründe zur Sonderkündigung:

• Mieterhöhung: Einer der häufigsten Gründe zur außerordentlichen Kündigung ist eine Mieterhöhung. Dann haben Sie als Mieter das Recht in den ersten zwei Monaten nach der Erhöhung, gemäß § 561 BGB zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Die Kündigungsfrist kann also bis zu einem Monat kürzer sein als bei einer ordentlichen Kündigung.

• Modernisierung: Umfassende Modernisierungsmaßnahmen können die Lebensqualität lange Zeit zum Negativen beeinflussen. Deswegen können Sie auch in diesem Fall außerordentlich kündigen, ähnlich wie bei einer Mieterhöhung. Kleinere Reparaturarbeiten fallen jedoch nicht unter die Definition des dazugehörigen Gesetzes (§ 555e BGB).

• Todesfall: Sollte ein Mieter versterben, dann gibt es ebenfalls das Recht auf eine außerordentliche Kündigung. Jedoch greift dabei die gesetzliche Kündigungsfrist, sowohl für Partner (§ 563a BGB) als auch für mögliche Erben (§ 564 BGB). Eine abweichende Frist gibt es also prinzipiell erst mal nicht.

Im Notfall kann es unter bestimmten Umständen sogar ein Recht auf eine fristlose Kündigung geben, so zum Beispiel bei einer akuten Gesundheitsgefährdung durch Mängel am Wohnraum. Dieser Sonderfall und weitere werden in den späteren Abschnitten noch einmal genauer erklärt.

Gesetzliche Kündigungsfristen

Als Mieter haben Sie gewöhnlicherweise eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ablauf des übernächsten Monats (siehe § 573c Abs. 1 BGB). Sollte im Vertrag eine kürzere Frist vereinbart worden sein, dann können sie davon einseitig profitieren. Der Vermieter kann hingegen nicht davon Gebrauch machen, weil das Gesetz hier nur einen Vorteil für den Mieter zulässt. Beachten Sie jedoch, dass ein vorliegender Kündigungsausschluss selbst Ihr gesetzliches Recht auf eine ordentliche Kündigung einschränken kann.

Vermieter haben ebenfalls das Recht auf eine ordentliche Kündigung, jedoch können abweichende gesetzliche Kündigungsfristen gelten. Somit kann sich die Frist auf bis zu neun Monate belaufen, je nachdem, wie lange ein Mieter in der Wohnung gelebt hat.

Der Gesetzgeber schreibt folgende Fristen für den Vermieter vor (§ 573c Abs. 1 BGB):

Doch der Vermieter muss auch einen triftigen Grund zur Kündigung vorlegen, damit er das Mietverhältnis ordentlich beenden kann. Hierzu gehören vor allem die Folgenden:

• Er meldet einen Eigenbedarf der Wohnung an.

• Es gibt wirtschaftliche Gründe zur Beendigung des Mietvertrags.

• Der Mieter begeht eine Vertragsverletzung.

Natürlich sorgen Kündigungen durch den Vermieter immer wieder für Diskussionen, doch grundsätzlich ist der Mieterschutz in Deutschland vergleichsweise stark, besonders wenn man einen internationalen Vergleich anstrebt. Informieren Sie sich dennoch sowohl als Mieter als auch als Vermieter umfassend zu Ihren Rechten in Bezug auf die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Was passiert, wenn Sie früher ausziehen möchten?

Es steht Ihnen natürlich frei, noch vor dem vertraglichen Mietende auszuziehen. Jedoch sind Sie weiterhin verpflichtet, die Miete in voller Höhe zu zahlen. Sie können zwar einen passenden Nachmieter vorschlagen, doch der Vermieter muss diesen nicht akzeptieren (Ausnahme: Es gibt eine Nachmieterklausel im Vertrag). Im schlimmsten Fall müssen Sie also die alte Wohnung bis zum Ende des Mietvertrags weiterhin bezahlen, selbst wenn Sie für den gleichen Zeitraum bereits eine neue Wohnung angemietet haben.

Doch das ist keine Einladung für den Vermieter, mit einer einzigen Wohnung doppelte Miete zu kassieren. Sollte nach Ihrem Auszug, aber vor dem eigentlichen Vertragsende ein anderer Mieter die Wohnung bewohnen, dann sind Sie nicht zur weiteren Zahlung verpflichtet (§ 537 Abs. 2 BGB). Gleiches gilt bei Renovierungs-, Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen. Denn schließlich haben Sie bis zum Vertragsende ein Nutzrecht auf die Wohnung, das nicht eingeschränkt werden darf.

Die außerordentliche (fristlose) Kündigung

Mieter und Vermieter dürfen in speziellen Ausnahmefällen sogar eine fristlose Kündigung aussprechen. Hierbei muss jedoch laut Gesetz immer ein wichtiger Grund vorliegen (§ 543 BGB), der das Mietverhältnis unzumutbar macht und somit eine sofortige Beendigung erlaubt.

Triftige Gründe zur fristlosen Kündigung für den Mieter

• Schwerer Mangel: Gibt es einen Mangel, der eine gesundheitliche Gefährdung darstellt, dann kann ein Mieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Das kann beispielsweise bei gefährlichem Schimmel oder bei Baufälligkeit der Fall sein.

• Verwehrter Zugang: Wenn der Mieter keinen Zugang zur Wohnung hat, dann kann er ebenfalls den Mietvertrag fristlos kündigen. Der Vermieter darf also auch nicht den Zugang verwehren und damit den Vertrag brechen.

Wichtige Gründe zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter

• Zahlungsverzug: Kann der Mieter nicht regelmäßig die vereinbarte Miete bezahlen oder ist er bereits zwei ganze Monatsmieten schuldig, dann kann der Vermieter ihm fristlos kündigen.

• Vertragswidrige Nutzung: Ebenso kann die unerlaubte Untervermietung oder die dauerhafte Überbelegung der Wohnung als Grund für eine fristlose Kündigung gelten. 

• Störung des Hausfriedens: Hierzu gehören auch teilweise Straftaten wie tätliche Angriffe auf andere Hausbewohner oder den Vermieter selbst. Starke Geruchsbelästigung, Sachbeschädigung und Stromklau treten ebenfalls häufiger auf als man denkt.

• Bauliche Veränderungen: Auch dieser Fall kann prinzipiell als Sachbeschädigung gewertet werden. Mieter dürfen zwar kleinere Renovierungsarbeiten ohne Zustimmung des Vermieters durchführen, doch das trifft nicht auf bauliche Veränderungen zu.

• Illegale Aktivitäten: Sollte der Mieter die Wohnung für illegale Aktivitäten wie Drogenhandel oder Cannabisanbau nutzen, dann kann der Vermieter ebenfalls fristlos kündigen.

Was ist bei der Kündigung in einer WG wichtig

Bei einer WG gibt es zwei unterschiedliche Vertragsformen, die sich erheblich auf die Kündigungsbedingungen auswirken können. Üblicherweise gibt es einen Hauptmieter, der nach Vereinbarung mit dem Vermieter auf eigene Verantwortung und auf eigenes Risiko die weiteren Zimmer untervermietet. Die Untermieter schließen also direkt mit dem Hauptmieter einen Untermietvertrag ab und können auch ganz regulär kündigen, so wie der Hauptmieter auch. Dieser muss aber sowohl dem Vermieter als auch den Untermietern fristgerecht kündigen.

Gibt es hingegen zwei oder mehr Bewohner, die gemeinsam den Mietvertrag unterschrieben haben, können auch nur diese gemeinsam kündigen. Gleiches gilt übrigens für Paare, die zusammen wohnen und beide im Mietvertrag vertreten sind. Normalerweise ist das kein Problem, doch in bestimmten Fällen kommt es nicht zur Einigung aller Vertragspartner. Dann ist auch keine Kündigung möglich und nur im Ausnahmefall gerichtlich durchsetzbar. Meistens ist also die weitaus bessere Lösung, sich noch einmal an den Verhandlungstisch zu setzen.

Praktische Tipps für Mieter zur vorzeitigen Auflösung

Trotz aller Vorbereitungen und auch bei einer gewissenhaften Planung kann es immer wieder mal vorkommen, dass eine fristgerechte Kündigung einfach nicht möglich ist. Vielleicht erfordert ein Berufswechsel den Umzug innerhalb von 2 Monaten, sodass die neue Wohnung früher bezogen werden muss. Zwar ist die rechtliche Lage in einem solchen Fall klar, doch dank offener Kommunikation mit dem Vermieter können Sie eine Doppelbelastung oftmals verhindern.

Dem Vermieter geht es nämlich prinzipiell erst einmal darum, dass es keine Ausfälle bei den Mieteinnahmen gibt. Doppelt verdienen kann er schließlich nicht, selbst wenn nach Ihrem frühzeitigen Auszug ein Folgemieter einzieht. Das Gesetz verbietet es nämlich, von zwei unterschiedlichen Mietern gleichzeitig zu kassieren.

Halten Sie sich deswegen an folgende praktische Tipps:

• Nehmen Sie sofort Kontakt zum Vermieter auf und informieren Sie ihn über den Sachverhalt, damit er frühzeitig Bescheid weiß und ggf. selbst auf die Situation reagieren kann.

• Leisten Sie bei Bedarf aktiv Mithilfe, um einen passenden Nachmieter zu finden. Selbst ohne geregelte Nachmieterklausel akzeptieren Vermieter oftmals einen Mieter, sofern kein Risiko dabei entsteht.

• Erkundigen Sie sich in Ihrem Bekanntenkreis, ob jemand die Wohnung übernehmen möchte. Insbesondere persönliche Kontakte können dem Vermieter viele Sorgen bei der Mietersuche nehmen.

• Halten Sie den Vermieter stets auf dem Laufenden, damit er über den Fortschritt bei der Nachmietersuche Bescheid weiß. Je früher es ein Ergebnis gibt, desto besser stehen Ihre Chancen.

Dabei spielt Ihnen in diesem Fall die angespannte Situation am Wohnungsmarkt sogar in die Hände. Normalerweise gibt es innerhalb kürzester Zeit zahlreiche passende Bewerber für eine Wohnung, die sogar in wenigen Wochen bereits einziehen möchten. Der Vermieter muss also im Normalfall weder Leerstand noch Mietausfall befürchten.

Fazit – Kündigungsfristen im Mietvertrag beachten und bei Bedarf eine alternative Lösung finden

Es kann je nach Ausgangslage durchaus unterschiedliche Kündigungsfristen im Mietvertrag geben, in den meisten Fällen beträgt die ordentliche Kündigungsfrist jedoch drei Monate zum Ablauf des Monats. Das bedeutet, der Vermieter muss immer mindestens drei volle Monate im Voraus die Kündigung erhalten, damit Sie nach Ihrem Auszug keine weiteren Mietkosten zu tragen haben.

Sonderfälle zur außerordentlichen Kündigung wie Mieterhöhung oder Modernisierungsmaßnahmen können die Frist um bis zu einen Monat senken. Sollte als Mieter hingegen Ihre Gesundheit in Gefahr sein oder haben Sie keinen Zugang zur Wohnung, dann können Sie sogar fristlos kündigen. Auch Vermieter können sowohl ordentlich sowie fristlos kündigen, auch wenn die Anforderungen dafür normalerweise etwas strikter sind.

Sollte weder eine fristgerechte noch außerordentliche Kündigung zum gewünschten Zeitpunkt möglich sein, dann können Sie natürlich im Einverständnis mit dem Mieter nach einer gemeinsamen Lösung suchen. Oft stimmt dieser einer frühzeitigen Auflösung zu, wenn ein passender Nachmieter bereitsteht und es für den Vermieter keinen Zahlungsausfall gibt. Letztlich ist also eine gute Kommunikation immer von Vorteil.